Combinou o aluguel de uma casa ou apartamento e precisa colocar o acordo no papel? O contrato deve registrar quem aluga, qual é o imóvel, quanto será pago, quando vence e o que acontece na devolução das chaves. Um texto curto pode resolver isso, mas deixar a garantia ou o prazo mal definidos costuma gerar discussão depois.
Aqui você encontra um modelo de contrato de aluguel residencial em branco para copiar e uma ferramenta gratuita para preencher e baixar em PDF A4, sem cadastro. Antes de assinar, confira as cláusulas: um modelo não substitui a análise do seu caso nem garante que todo acordo seja permitido por lei.
Como preencher e baixar o contrato de aluguel em PDF grátis
- Abra a ferramenta e escolha residencial com caução, residencial com fiador ou sem garantia.
- Substitua os nomes e o endereço da amostra pelos dados reais. Os dados exibidos inicialmente são fictícios, não estão prontos para assinar.
- Informe aluguel, vencimento, prazo e garantia. Em “Mais opções”, complete CPF, início da locação, índice de reajuste, cidade e data.
- Leia a prévia inteira. A ferramenta usa cláusulas próprias, incluindo multa por atraso de 10%, juros de 1% ao mês e multa rescisória-base de três aluguéis. Esses valores não são percentuais obrigatórios da Lei do Inquilinato.
- Baixe o PDF e imprima. Se precisar negociar cláusulas diferentes, use “Copiar texto”, edite em um editor de documentos e só depois gere a versão final.
O modelo abaixo é uma alternativa editável em texto, não uma reprodução idêntica do PDF da ferramenta. Ele deixa campos de negociação em aberto. Na ferramenta, a opção “Contrato em branco” apaga os dados para preenchimento à caneta, mas não apaga nem altera as cláusulas já previstas.
O que não pode faltar antes de assinar
| Campo | O que conferir |
|---|---|
| LOCADOR | Nome, CPF e poderes para alugar; confira propriedade ou representação |
| LOCATÁRIO | Nome e CPF reais de quem assume o aluguel |
| IMÓVEL | Endereço completo, unidade, garagem e itens incluídos |
| VALOR | Aluguel, vencimento, competência e forma de pagamento |
| PRAZO | Data de início, término e efeitos da prorrogação |
| CAUÇÃO OU FIADOR | Escolha apenas uma modalidade de garantia, ou nenhuma |
| MULTA | Diferencie atraso de pagamento e saída antes do prazo |
| ENCARGOS | Quem paga IPTU, consumos e condomínio |
| VISTORIA | Estado real, defeitos, fotos e quantidade de chaves |
| FORO E ASSINATURAS | Comarca, data, partes e eventuais fiador e testemunhas |
Peça documentos que comprovem a identidade e a legitimidade de quem está alugando. Conferir um CPF pelo cálculo dos dígitos não comprova que a pessoa existe, que é proprietária nem que o cadastro está regular.
Modelo integral de contrato de aluguel residencial para copiar
Troque todos os campos entre colchetes. Na cláusula de garantia, mantenha apenas a alternativa escolhida e apague as demais. Não assine com valores, datas ou alternativas em aberto. Para loja, temporada, sublocação ou uma situação com conflito, este modelo residencial não é a opção adequada sem adaptação profissional.
CONTRATO PARTICULAR DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL
LOCADOR: [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], CPF nº [CPF], documento de identidade nº [DOCUMENTO], endereço para comunicações [ENDEREÇO], contato [E-MAIL/TELEFONE].
LOCATÁRIO: [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], CPF nº [CPF], documento de identidade nº [DOCUMENTO], endereço para comunicações [ENDEREÇO], contato [E-MAIL/TELEFONE].
As partes celebram a presente locação residencial, regida pela Lei nº 8.245/1991, mediante as cláusulas seguintes.
CLÁUSULA 1 — IMÓVEL E DESTINAÇÃO
O LOCADOR dá em locação ao LOCATÁRIO o imóvel situado em [RUA, NÚMERO, COMPLEMENTO, BAIRRO, CIDADE, UF E CEP], incluindo [GARAGEM, ACESSÓRIOS E OUTROS ITENS, OU “NÃO SE APLICA”], exclusivamente para moradia. Cessão, sublocação ou empréstimo, total ou parcial, dependem de consentimento prévio e escrito do LOCADOR, conforme o art. 13 da Lei nº 8.245/1991.
CLÁUSULA 2 — PRAZO
O prazo ajustado é de [NÚMERO] meses, com início em [DATA] e término em [DATA]. O encerramento e a eventual prorrogação observarão os arts. 46 e 47 da Lei nº 8.245/1991, conforme a duração e a forma deste contrato. O vencimento de prazo inferior a 30 meses não autoriza, por si só, a retomada imotivada pelo LOCADOR.
CLÁUSULA 3 — VALOR E PAGAMENTO
O aluguel mensal é de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), com vencimento no dia [DIA], referente ao período [INDICAR COMPETÊNCIA], mediante [PIX, TRANSFERÊNCIA OU OUTRA FORMA] para [DADOS DO RECEBEDOR]. O LOCADOR fornecerá recibo discriminado. Eventual pagamento antecipado deverá respeitar as hipóteses legais, especialmente o art. 42 quando a locação não possuir garantia.
CLÁUSULA 4 — REAJUSTE E ATRASO
O aluguel será reajustado a cada 12 meses pelo índice [ÍNDICE ACORDADO], tendo como data-base [DATA], respeitada a legislação aplicável. Em caso de atraso, incidirão multa moratória de [PERCENTUAL ACORDADO]%, juros de [PERCENTUAL ACORDADO]% ao mês, calculados proporcionalmente aos dias de atraso, e atualização monetária pelo índice [ÍNDICE ACORDADO]. As partes deverão definir critérios lícitos e claros, sem deixar campos abertos.
CLÁUSULA 5 — ENCARGOS
O LOCATÁRIO pagará os consumos de água, energia e gás vinculados ao uso do imóvel e as despesas ordinárias de condomínio, quando existentes e legalmente exigíveis. As despesas extraordinárias de condomínio serão suportadas pelo LOCADOR. Quanto ao IPTU, as partes convencionam expressamente que o pagamento caberá a [LOCADOR OU LOCATÁRIO]. Os demais impostos, taxas e seguro contra incêndio observarão o art. 22, VIII, salvo disposição expressa válida em contrário. Cobranças deverão ser discriminadas e comprovadas.
CLÁUSULA 6 — GARANTIA: ESCOLHER UMA ALTERNATIVA
ALTERNATIVA A — CAUÇÃO EM DINHEIRO: o LOCATÁRIO prestará caução de R$ [VALOR], equivalente a [QUANTIDADE, NO MÁXIMO TRÊS] meses de aluguel. A quantia será depositada em caderneta de poupança, nos termos do art. 38, § 2º. Ao encerramento, será apurado eventual saldo de obrigações comprovadas e devolvido o valor devido ao LOCATÁRIO, com os rendimentos correspondentes. Não haverá outra modalidade de garantia neste contrato.
ALTERNATIVA B — FIADOR: [NOME COMPLETO DO FIADOR], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL E REGIME DE BENS], [PROFISSÃO], CPF nº [CPF], documento nº [DOCUMENTO], residente em [ENDEREÇO], presta fiança por escrito quanto às obrigações previstas neste contrato, observados os limites legais. Salvo disposição contratual válida em contrário, a garantia estende-se até a efetiva devolução do imóvel, inclusive em prorrogação por prazo indeterminado, conforme o art. 39, preservadas as hipóteses legais de exoneração. Obter a autorização conjugal quando exigida pelo Código Civil. Não haverá outra modalidade de garantia neste contrato.
ALTERNATIVA C — SEM GARANTIA: as partes ajustam a locação sem caução, fiança ou outra garantia locatícia. O pagamento observará o art. 42 da Lei nº 8.245/1991, que permite ao LOCADOR exigir aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
CLÁUSULA 7 — VISTORIA, CONSERVAÇÃO E REPAROS
O estado de entrega do imóvel é o descrito no laudo de vistoria anexo, com fotos, defeitos existentes, leituras dos medidores e relação de chaves. O LOCATÁRIO deverá conservar o imóvel e comunicar prontamente danos ou defeitos cuja reparação caiba ao LOCADOR. Danos provocados pelo LOCATÁRIO, seus dependentes ou visitantes serão reparados por ele. A devolução observará o estado recebido, ressalvado o desgaste normal, sem atribuir ao LOCATÁRIO defeitos anteriores à locação.
CLÁUSULA 8 — BENFEITORIAS
Obras e alterações deverão ser previamente comunicadas e, quando necessário, autorizadas por escrito, ressalvadas situações urgentes e obrigações legais. Na ausência de pacto específico válido em contrário, a indenização e o direito de retenção por benfeitorias observarão os arts. 35 e 36 da Lei nº 8.245/1991. Qualquer ajuste diferente deverá constar expressamente da versão final, após análise das partes.
CLÁUSULA 9 — SAÍDA ANTECIPADA E MULTA
Se o LOCATÁRIO devolver o imóvel antes do fim do prazo determinado, a multa-base pactuada será de [NÚMERO] aluguéis, reduzida proporcionalmente ao período restante do contrato, conforme o art. 4º. A multa será dispensada na hipótese legal de transferência pelo empregador para prestar serviços em outra localidade, desde que o LOCADOR seja notificado por escrito com antecedência mínima de 30 dias. Não se trata de dispensa automática por qualquer mudança de emprego. Na locação por prazo indeterminado, o aviso de devolução observará o art. 6º. A entrega das chaves e a apuração dos encargos serão documentadas por escrito.
CLÁUSULA 10 — COMUNICAÇÕES E FORO
As partes manterão atualizados os endereços e contatos indicados e realizarão comunicações relevantes por escrito, conservando prova de envio e recebimento. Fica eleito o foro da comarca de [COMARCA/UF] para demandas relativas à locação, observado o art. 58, II, da Lei nº 8.245/1991 e as regras aplicáveis de competência.
E, por estarem de acordo, as partes assinam este instrumento e o laudo de vistoria, ficando cada uma com uma via ou cópia íntegra assinada.
[CIDADE/UF], [DATA].
LOCADOR: [ASSINATURA E NOME] LOCATÁRIO: [ASSINATURA E NOME] FIADOR, SE ESCOLHIDA A FIANÇA: [ASSINATURA E NOME] CÔNJUGE DO FIADOR, QUANDO EXIGIDO: [ASSINATURA E NOME] TESTEMUNHA 1: [ASSINATURA, NOME E CPF] TESTEMUNHA 2: [ASSINATURA, NOME E CPF]
ANEXOS: [LAUDO DE VISTORIA E OUTROS DOCUMENTOS ACORDADOS].
Caução, fiador ou sem fiador: qual é a diferença?
“Sem fiador” não significa necessariamente “sem garantia”: o contrato pode usar caução em vez de fiança. A Lei do Inquilinato admite outras modalidades, mas proíbe mais de uma garantia no mesmo contrato (art. 37). Não se deve exigir caução em dinheiro e fiador ao mesmo tempo.
Na caução em dinheiro, o limite é de três meses de aluguel. Se o aluguel for R$ 1.200, a caução máxima será R$ 3.600. O depósito deve ir para caderneta de poupança, com os rendimentos em benefício do locatário; não basta prometer devolver apenas o valor nominal.
Na fiança, outra pessoa assume uma obrigação relevante, que pode alcançar seu patrimônio. Qualificação, assinatura, extensão da garantia e autorização do cônjuge, quando necessária, merecem análise jurídica. Não trate o campo do fiador como apenas mais um nome para preencher.
Contrato de aluguel de 12 meses ou 30 meses?
Os dois prazos podem ser usados, mas produzem efeitos diferentes na locação residencial. Escolher 12 meses não dá ao proprietário o direito automático de pedir o imóvel sem motivo no último dia.
| Prazo residencial | O que ocorre ao término |
|---|---|
| Escrito, por 30 meses ou mais | Aplica-se o art. 46; permanência por mais de 30 dias sem oposição presume prorrogação por prazo indeterminado |
| Inferior a 30 meses | A prorrogação por prazo indeterminado é automática; retomada pelo locador fica sujeita às hipóteses do art. 47 |
Durante o prazo determinado, em regra, o locador não pode reaver o imóvel só porque mudou de ideia. A lei prevê situações próprias de desfazimento, como acordo entre as partes, infração e falta de pagamento. Havendo disputa, procure orientação; uma cláusula não autoriza trocar fechaduras ou retirar bens por conta própria.
Como calcular a multa por sair antes do prazo?
A multa-base é a que foi pactuada, não um número de aluguéis obrigatório por lei. Ela deve ser reduzida proporcionalmente ao tempo que falta cumprir. Para ilustrar, suponha aluguel de R$ 1.200, contrato de 30 meses e multa-base negociada de três aluguéis. Se faltam exatamente 10 meses, o cálculo ilustrativo é:
R$ 1.200 × 3 × (10 ÷ 30) = R$ 1.200.
Cobrar os R$ 3.600 integrais nesse exemplo ignora a proporcionalidade. Na apuração real, confira as datas, a cláusula e eventuais frações do período. Esse cálculo é de saída antecipada, não da multa por atraso de uma parcela.
A transferência determinada pelo empregador para outra localidade pode dispensar a multa com notificação escrita de pelo menos 30 dias, nas condições do art. 4º. “Consegui outro emprego” ou “quero morar em outra cidade” não são automaticamente a mesma hipótese.
Precisa reconhecer firma ou ter duas testemunhas?
Reconhecimento de firma não é uma exigência geral para a validade de toda locação. Ele pode ajudar a reduzir dúvidas sobre a assinatura, mas não torna lícita uma cláusula proibida nem prova a propriedade do imóvel.
Duas testemunhas também não são requisito geral de validade do contrato. Elas podem contribuir para a execução de obrigações documentadas, conforme o art. 784, III, do CPC. O inciso VIII prevê ainda título executivo para crédito documentalmente comprovado de aluguel e encargos acessórios. Por isso, não é correto dizer que sem testemunhas o aluguel nunca pode ser cobrado.
Assinaturas eletrônicas exigem atenção à identificação e à integridade do documento; o art. 784, § 4º, trata da executividade de títulos eletrônicos e da dispensa de testemunhas nas condições ali previstas. Uma foto de assinatura colada no arquivo não equivale, por si só, a todos esses requisitos. A ferramenta gera o documento, não presta um serviço de assinatura eletrônica.
Quem paga IPTU, condomínio e consertos?
IPTU é obrigação do locador na regra do art. 22, VIII, mas pode ser atribuído ao locatário por cláusula expressa. Por isso o campo precisa dizer quem paga: não deixe “a combinar” depois da assinatura.
As despesas ordinárias de condomínio cabem ao locatário; as extraordinárias, ao locador. Limpeza e manutenção rotineiras não são a mesma coisa que uma obra estrutural. Peça o detalhamento do boleto em vez de considerar que todo valor cobrado pelo condomínio é do inquilino.
Nos reparos, diferencie defeitos anteriores, obrigações de manutenção do locador e danos causados pelo uso do locatário. A vistoria registra a situação de partida. Fotografe manchas, rachaduras, tomadas, torneiras, pisos e equipamentos, e faça as partes assinarem o laudo. Não declare “perfeito estado” se o imóvel não está assim.
Pode preencher à mão ou editar no Word?
Sim. Você pode copiar este texto para o Word ou outro editor e pode preencher um modelo impresso à mão, com letra legível e sem campos pendentes. Confira se todas as vias têm a mesma redação e registre alterações com ciência de todos os envolvidos.
Para imprimir o PDF da ferramenta, selecione papel A4 e confira todas as páginas antes de assinar. O botão de impressão também disponibiliza o arquivo; você o abre e escolhe a impressora. Não há necessidade de enviar seus dados a uma IA para produzir esse documento.
Recibo mensal, comprovante de residência e conferência do CPF
O contrato registra o acordo; o recibo documenta cada pagamento. No recibo do aluguel, identifique as partes, o imóvel, o mês de referência, a data e os valores discriminados. Guarde também o comprovante da transferência.
Se a conta de água ou energia não estiver no nome do inquilino, uma declaração de residência pode ajudar. A aceitação depende do destinatário e da documentação solicitada; confirme o que ele exige antes de apresentar.
Para evitar erro de digitação no CPF, o validador confere os dígitos verificadores. Use somente os CPFs reais das partes: um número gerado para teste não pode substituir identificação em contrato, e validação matemática não consulta a situação na Receita Federal.
Conferência final antes de entregar as chaves
Leia a versão final com a outra parte. Confira aluguel e competência, datas, uma única garantia, responsabilidade pelo IPTU, regras de multa e vistoria. Remova todas as alternativas não escolhidas e guarde o documento assinado com os anexos.
Este guia é informativo, com referências legais consultadas em 4 de novembro de 2026. Não foi apresentado como parecer jurídico. Se houver fiador, cláusulas especiais, dúvida sobre propriedade ou conflito, peça análise individual a um profissional habilitado antes de assinar.